[摘要] 几年前,东京郊区,一位房东来拜访他的租户时,发现一具萎缩的骨架躺在出租屋里,这名租户已经死了三年了。没有一个邻居发现他已经失踪,他的银行一直固定缴纳房租,一直到他的账户里分文不剩。房东因收不到房租来检查,才看到了那可怕的一幕。
几年前,东京郊区,一位房东来拜访他的租户时,发现一具萎缩的骨架躺在出租屋里,这名租户已经死了三年了。没有一个邻居发现他已经失踪,他的银行一直固定缴纳房租,一直到他的账户里分文不剩。房东因收不到房租来检查,才看到了那可怕的一幕。
在未来数十年中,随着老年人口比率的上升,可能海城会出现这样的情况。
我们看看东京就知道。过去几十年,日本人口曾呈现爆炸式增长,许多人背井离乡来东京打拼,为了安置这些人,日本政府在东京郊区建设了很多新房,但随着日本人口的锐减(有人估算,到2055年日本的人口将由现在的1.27亿缩减到9千万),很多区域会出现人去楼空的凋敝景象。
专家预计,如果当地政府不尽快着手制定措施应对城市的灰色未来,郊区的高楼大厦和各种建筑群也将被废弃。
这些都给中国,带来了什么信号?
老龄化带来海城房地产拐点?
我国的老人有多少?
民政部在7月11日公布的《2015年社会服务发展统计公报》给出了答案:截至2015年底,我国60岁及以上老年人口2.22亿人,占总人口16.1%。其中65岁及以上人口1.4386亿人,占总人口10.5%。
按国际标准,如果一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的比例达到10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,就进入了老龄化社会。有专家由此表示,中国已于2001年进入了老龄化社会。
老龄化社会的到来,势必带来消费结构的变化。
从中国人的消费投资特征看,30-50后重视养老医疗,60后重视健康消费,70后更重视品牌,80后喜爱休闲娱乐和互联网消费,90后重视休闲、娱乐方面的消费,购房需求下降。
原国泰君安首席宏观分析师任泽平就表示,房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分,人口出生数量领先住宅开工数量20年,20-50岁是适龄购房人群,2014年前后房地产投资到达长周期拐点,后房地产时代的典型特点是“总量放缓、结构分化”。
这句话翻译过来就是,要买房的人变得越来越少,但在北上深广等城市房子会供不应求。
有人或许会说“以房养老”模式,是房地产在老龄化社会中发展的一个机会点。
“以房养老”是拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,然后按月领取一定数额的养老金,期间老人仍然可以住在这里,仍然拥有对房屋的占有、使用、和经抵押权人同意的处置权,直至身故;而在老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
但我们看到,截至目前,北京、上海、广州、武汉等四大试点城市只有60户投保,并且仅有一家保险公司推出了相关产品。因为绝大多数老人还是希望把房子留给孩子。
他们一来是担心政策不成熟,害怕后“没房也没钱”;二是是房价确实太高,老人以房养老了,子女却买不起房,老人们又能真正安度晚年吗?而大多数老人想把房子留给子女,那么未来的购房需求还会向现在这么强烈吗?
海城房地产还有机会吗?
可见,“老龄化社会”给房地产制造了不少困难,因为老年人对于住房的需求越来越少,而新生代对于买不买房,仍不确定。
但这让邦也想到一个现象:两年前一份叫《“90后”压根儿就不买房》的演讲PPT广为流传,随后“叫卖情趣用品”的90后创业红人马佳佳成为名人,并一度成为开发商眼中的红人。
为什么“马佳佳们”会一夜成名?因为楼市大佬们开始审视马佳佳背后的新一代消费群体。
原因很简单,人口带来的需求衰减问题,无法搞定;那么他们就必须要搞定新的消费载体——90后。
但邦爷还想提出一个角度:房价不止取决于供求,还取决于人口流动。我们以老龄化程度很高的上海为例。
据“上海市老年人口和老龄事业监测统计调查制度”统计,截至2014年12月31日,上海市户籍人口1438.69万人,60岁及以上老年人口413.98万人,占总人口的28.8%,也就是说每3人中就有1个60岁及以上老人。
上海老龄化严重,但邦爷要提醒你看另外一组数据:上海2000年的常住人口为1670万左右,到2010年达到2300万左右,增加630万左右,增幅为38%。
也就是说,上海虽然老龄化严重,但人口的流动性也在增强。人口迁徙其实侧面体现的是城镇化的过程。任泽平则表示,人口迁移边际上决定不同区域房市,根据国际经验,人口将继续往大都市圈迁移聚集。
而人口流动的加速,对区域房价来说,是很重大的影响因素,他不仅会带动城市核心区域房价支撑力,还将带动人口外溢区域(即城市周边新兴区域)的房价走势。
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